相続税を圧縮する方法の一つとして、不動産を購入することが有効である理由は以前に紹介しました。
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相続対策で賃貸不動産の購入は今も有効？2027年の評価見直しと節税の仕組みを解説
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しかし不動産を購入するといっても、これまで自宅しか購入したことのない方も多く、実際にはどのような物件を購入すべきか悩んでしまう方も多いでしょう。下手な物件を購入してしまうと大変ですからねぇ・・・。
相続対策で購入を検討するなら、相続税評価額が下がりやすい他人に貸している収益物件（賃貸物件のこと）が基本です。
しかし収益物件と一口に言っても種類は様々なので、購入する前にどのような物件が良いか調べておくことはとても重要なことと思います。
【重要】収益物件の相続税評価は2024年・2027年に見直し
- 2024年1月〜：分譲マンション（居住用の区分所有）は、相続税評価額が市場価格の6割を下回らないよう引き上げる新しいルールに
- 2027年1月〜：亡くなる前5年以内に購入・新築した賃貸不動産は、原則として時価（要件を満たせば取得価額ベースの80%）で評価（2026年10月時点は通達案の段階）
※「相続直前に買って評価を下げる」効果は大きく縮んでいます。これから買うなら、長く持てる・家族が引き継げる物件選びがより大切です。
今回は相続対策で購入すべき物件について、詳しく解説をしていきますので、これから相続対策で不動産探しを予定している方はぜひ参考にしてみてくださいね♪
収益不動産を購入する際の3つのポイント
自宅不動産と違って、収益不動産は他人に賃貸する事を前提としているので「多くの人に選ばれる」物件を選ぶことが重要です。
と言っても物件を選ぶ際には、どのような点に注目すべきか分かりにくい部分があります。
3つのポイント
上記の点について、一つずつ説明していきます。
物件の収益性：利回りに注目！
収益不動産を買う際には、その物件がどれだけ収益を生み出すかが非常に重要です。そして収益不動産の収益性を見る際の指標になるのが「利回り」です。
利回りとは当初の投資金額に対して、どれくらいリターンがあるかを表したもので、収益不動産の利回りは下記の計算式で算出します。
利回り＝年間の家賃収入÷不動産の購入金額
利回りと言っても実は色々な種類の利回りがあるのですが、上記は最も代表的な表面利回りと言われるものです。管理費や固定資産税などの経費を差し引いて計算したものは「実質利回り」と言い、実際の手取りに近い数字になります。
例えば1億円で購入した物件の年間の家賃収入が500万円だとすると、500万円÷1億なので利回りは5%ですね。
ではどれくらいの利回りであれば収益性が高いと言えるかどうかは、物件の種類や立地によって大きく違います。
一般財団法人日本不動産研究所が発表している最新の不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの賃貸住宅を購入する投資家が期待している利回りは以下の通りでした（主な地域毎）。
| 地域 | ワンルームの期待利回り |
| 東京・城南 | 3.6% |
| 横浜・大阪 | 4.2% |
| 名古屋・福岡 | 4.5% |
| 京都 | 4.6% |
| 神戸 | 4.7% |
| 札幌 | 4.9% |
| 仙台・広島 | 5.0% |
日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」をもとに作成
物件価格の高い東京や大阪ほど利回りが低く、地方になるほど期待利回りは高い傾向にあります。東京・城南のワンルームは3.6%と、調査開始（1999年）以来の最低水準です。
一方で、金利は上昇傾向にあります。借入を使って購入する場合は、利回りと借入金利の差が小さくなりすぎていないか、金利がさらに上がっても返済できるかを必ず確認しましょう。
利回りの高い物件を購入しておくことで、相続発生後に物件を引き継いだ家族も安定収入を確保することができます。
相続対策とはいえ、収益不動産を購入するからには収益性にも注目して不動産を選ぶべきですよ～。
維持管理の手間とコスト：管理や運営のしやすさも重要
収益不動産を購入する際は利回りに注目する事が重要ですが、利回りだけを見れば良い訳ではありません。
収益不動産を保有するという事は、物件の管理にかかるコストや、物件の悪い箇所を直す修繕などの費用が発生するからです。
細かいものを数えればキリがありませんが、主なものとしては下記でしょうか。
定期清掃や入退去者との契約手続きなどの日常管理は管理会社に一任するのが一般的で、管理会社に払う管理費や、物件にかける火災保険などもコストが発生します。
加えて、
- 退去した部屋はクリーニングやリフォームをして原状回復
- 給湯や水回りなどの設備が壊れたらオーナー負担で直す必要があるので修繕費が必要
- 築12〜15年程度を経過すると外壁や屋上防水などの大規模な修繕が必要
などなど、いっぱいありますねー。大変！最近は建築費や人件費の上昇で、修繕費用も高くなっています。
このように収益不動産を購入すると様々な運営費用が発生するので、表面上の利回りだけでなくコストも考えて購入することが重要です。
特に築年数の古い物件は利回りが良いですが、修繕費がどうしても高くなってしまうので物件の修繕状況などをしっかりと調べておくことが大切ではないでしょうか。
資産価値と流動性：売りたい時に売れる物件か？
収益物件を受け継いだ家族としてはその物件を売却することもありますが、物件によっては売却が難航する場合もあります。
特に借入をして購入している場合は、安く売却をしてしまって借入の返済が出来ないという事を避けなければなりません。
そのため、収益物件を購入する際には売りたい時に売りやすい物件、つまり流動性の高い物件を選ぶ必要があります。売りやすい物件とは、多くの方が買いたいと思う物件で物件の資産価値と言っても良いでしょう。
収益物件を購入する際には、今後も資産価値が保たれそうな物件を選ぶことで相続対策をしながら、家族に資産を残してあげることができます。
一口に資産価値の高い物件と言っても見極めるのはとても難しいですが、物件の種類によって価格推移は大きく違います。
国土交通省の不動産価格指数を見ると、マンションの価格が大きく上昇しています。
| 種類 | 2025年12月の指数 |
| マンション（区分所有） | 221.2 |
| 住宅総合 | 145.1 |
| 戸建住宅 | 120.5 |
| 住宅地 | 118.3 |
国土交通省「不動産価格指数」をもとに作成（2010年平均＝100、全国・原系列）
ただし、ここまで価格が上がっているということは、今後の値下がりリスクや、利回りの低さにもつながります。
また後で説明するように、分譲マンションは2024年から相続税評価のルールが変わり、以前ほど相続税評価額は下がらなくなりました。資産価値・利回り・評価額のバランスで考えることが大切です。
物件毎の特徴を徹底比較：一棟アパート vs. マンション vs. オフィス・店舗
続いて、実際に物件毎の特徴を見ていきましょう。
一口に収益不動産と言っても種類は様々なものがありますよね～。代表的な物件としては、「一棟アパート」・「マンション（区分所有）」・「オフィス・店舗」などがあります。
それぞれ物件毎にメリット・デメリットがあるので、収益不動産を選ぶ際に注意しながら選びましょう。最初にまとめるとこんな感じです。
一棟アパート：収入の安定度が抜群！
一棟アパートのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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収益不動産の代表とも言えるのが一棟アパートです。
木造2階建てからRC造の一棟マンションまで物件の規模は様々ですが、相続対策として一棟アパートを購入する方はとても多いですね！
一棟アパートの場合は部屋数が多いので多少の空室が出ても収入が極端に減ることはなく収入が安定していますが、物件の立地によっては資産価値が低く売却しにくい場合も。
また土地を所有しているので、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として相続税評価額が下がります。
一定の要件を満たせば、土地には小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等：200㎡まで50%減額）が使える場合もあります（相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた土地は原則対象外）。
マンション（区分所有）：資産価値の高さが魅力
マンションのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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相続対策としてマンションの一室を購入する方も多いです。
マンションの一室は一棟アパートと違って一部屋しか収入源が無いので、空室になってしまうと収入が0になってしまうデメリットがあります。
また都市部を中心にマンション人気は高く物件価格は上昇が続いているので利回りが低い一方で、資産価値は高く売却もしやすい傾向にあるため、流動性は高いですね！1室ずつ分けて相続できるのも、相続対策としては使いやすいポイントです。
これまでタワーマンションなどの高層マンションは、物件価格と相続税評価額の差が大きく、「タワマン節税」として節税対策に使われてきました。
しかし2024年1月1日以後の相続・贈与からは、居住用の分譲マンションについて、相続税評価額が市場価格の6割を下回らないように引き上げる新しい評価ルールが適用されています。築年数・総階数・所在階・敷地持分などから「評価乖離率」を計算し、評価額を補正するしくみです。
賃貸に出している部屋も対象で、補正後の評価額から貸家としての減額を行います。また、2018年度からはタワーマンションの固定資産税も高層階ほど高くなるよう見直されています。
オフィス・店舗：空室リスクに注意
オフィス・店舗のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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収益不動産として貸店舗や貸しビルのような商業用の物件を買うという方法もあります。
アパートやマンションのような居住用の物件と比べると賃料が高く利回りが高いのが特徴ですが、一度空室になってしまうと次のテナントを見つけるのが難しく空室リスクが高いというデメリットがあります。
居住用の物件と比べると立地や物件の管理状況などによる賃料の変動が大きく、物件選びが重要になります。そのため、ある程度収益不動産の運営に慣れている方でなければ無理に購入しない方が良いでしょう。
不動産小口化商品は2027年から時価評価に
1口数百万円から不動産に投資できる「不動産小口化商品（任意組合型など）」も、少額で賃貸不動産と同じような評価減が受けられるとして相続対策に使われてきました。
しかし令和8年度税制改正では、不動産小口化商品は取得した時期にかかわらず、2027年1月1日以後の相続・贈与から時価ベースで評価する方向です（2026年10月時点は通達案の段階）。
相続税対策を目的に小口化商品を購入するメリットは、ほぼなくなると考えておきましょう。
不動産を選ぶ際の注意点を紹介
ここまで説明をしたように収益不動産を購入する際には物件毎の特徴を見極める必要がありますが、他にも注意点が3つあります。
収益不動産を購入する際の注意点を紹介していきましょう！
2027年以降は「5年以上持つ」前提で買う
2027年1月1日以後の相続では、亡くなる前5年以内に購入・新築した賃貸不動産は、原則として時価で評価されます。
つまり、買ってから5年以内に相続が起きると、相続税評価の圧縮効果はほとんど期待できません。
相続対策として収益不動産を買うなら、元気なうちに、少なくとも5年以上保有することを前提に計画しましょう。詳しくは以下の記事で解説しています。
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相続対策で賃貸不動産の購入は今も有効？2027年の評価見直しと節税の仕組みを解説
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相続に詳しい不動産会社を選ぶ
収益不動産に限らず、不動産を購入するには不動産会社の協力が不可欠です。
希望の物件探しから、物件毎の特徴のチェック、売り主との価格交渉や契約の手続きなど、不動産売買において不動産会社の果たす役割はとても大きいですからね。
そのため相続に強く、信頼出来る不動産会社を選ぶことがとても重要！！！ホンマに重要！（2回言うた）
今回の記事で説明しているような内容を素人が全て把握するのは難しく、不動産よりも不動産会社選びで物件購入の成功が決まると言っても過言ではありません。特に2024年・2027年の評価ルールの変更を踏まえて提案してくれるかは、大事なチェックポイントです。
不動産会社を選ぶ際には、できるだけ複数の不動産会社の話を聞いて比較しながら決めると良いでしょう。同じ物件でも不動産会社毎に見積を取るとかなり異なることも少なくありませんからね。
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家族の理解を得て購入をするようにしよう
相続対策で収益不動産を購入する場合、必ず家族とも話をしておくようにしましょう。
不動産は財産としての評価も高額になる一方で、現金などのように複数人で分けにくい財産なのでトラブルの元になりやすいです。また借入を活用して購入する場合も多く、相続人は借入もセットで資産を引き継ぐ事になります。
無用な相続トラブルを避けるためにも相続対策で不動産を購入する際には、必ず相続人間で情報を共有しておくようにしましょう。
購入する際には、誰に残してあげる不動産かも考えておくと良いと思います。例えば、子供が二人いるのであれば1億の物件を1棟買うよりも、5,000万円の物件を2棟買う方がトラブルになりにくいですからね。遺言で誰に引き継ぐかを決めておくのもおすすめです。
まとめ｜相続対策で購入するべき不動産
相続対策には様々な方法があり、税金を圧縮するために有効なのが収益不動産を購入することです。
そのため多くの方が相続対策の一環で収益不動産を購入しますが、一口に収益不動産と言っても種類は様々。本当に色々な不動産物件があります。
収益物件選びのおさらい（2026年10月時点）
- 利回り・維持コスト・資産価値（売りやすさ）の3点で選ぶ
- 一棟アパートは収入が安定し評価も下がるが、分けにくい
- 区分マンションは資産価値が高く分けやすいが、2024年から評価の圧縮効果が縮小
- 2027年以降、相続前5年以内に買った賃貸不動産・小口化商品は時価ベースで評価
- 金利上昇に備え、借入の返済計画には余裕を持つ
- 相続対策は元気なうちに、5年以上保有する前提で
代表的な一棟アパートは収入が安定している一方で、資産価値や分けやすさという点ではマンションに劣ります。しかしマンションは都市部を中心に価格が高騰しているので、利回りが低くまた空室リスクが高いというデメリットも。
良い収益不動産を購入するためには、相続対策に詳しい不動産会社を見つけることが必要不可欠です。1社だけでなく、必ず複数社から選ぶようにしましょう。
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相続対策で収益不動産の購入を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしていただければ嬉しく思います！
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