相続税

相続対策で買うならどの不動産が最適!?不動産毎の特徴を徹底比較!

相続税を圧縮する方法の一つとして、不動産を購入することが有効である理由は以前に紹介しました。

相続対策で不動産・賃貸マンション購入は王道!節税の仕組みと計算方法を解説

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よーてん
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しかし不動産を購入するといっても、これまで自宅しか購入したことのない方も多く、実際にはどのような物件を購入すべきか悩んでしまう方も多いでしょう。下手な物件を購入してしまうと大変ですからねぇ・・・。

 

相続対策で購入すべき物件は、最も節税効果の高い他人に貸している収益物件(賃貸物件のこと)です。

しかし収益物件と一口に言っても種類は様々なので、購入する前にどのような物件が良いか調べておくことはとても重要なことと思います。

 

今回は相続対策で購入すべき物件について、詳しく解説をしていきますので、これから相続対策で不動産探しを予定している方はぜひ参考にしてみてくださいね♪

 

収益不動産を購入する際の3つのポイント

自宅不動産と違って、収益不動産は他人に賃貸する事を前提としているので「多くの人に選ばれる」物件を選ぶことが重要です。

と言っても物件を選ぶ際には、どのような点に注目すべきか分かりにくい部分があります。

 

よーてん
収益不動産を選ぶ際には、下記の3点に注目して見ると良いでしょう。

 

 

上記の点について、一つずつ説明していきます。

 

物件の収益性:利回りに注目!

収益不動産を買う際に最も重要なのがその物件がどれだけ収益を生み出すかは非常に重要です。そして収益不動産の収益性を見る際の指標になるのが「利回り」です。

 

利回りとは当初の投資金額に対して、どれくらいリターンがあるか表したもので収益不動産の利回りは下記の計算式で算出します。

利回り=年間の家賃収入÷不動産の購入金額

 

利回りと言っても実は色々な種類の利回りがあるのですが、上記は最も代表的な表面利回りと言われるものです。

 

例えば1億円で購入した物件の年間の家賃収入が500万円だとすると、500万円÷1億なので利回りは5%ですね。

 

ではどれくらいの利回りであれば収益性が高いと言えるかどうかは、物件の種類や立地によって大きく違います。一般財団法人日本不動産研究所が発表している不動産投資家の調査によると、アパートやマンションなどの居住用の投資物件を購入する投資家が期待している利回りは以下の通りでした(主な地域毎)。

地域毎のアパートやマンションなどの居住用の投資物件を購入する投資家が期待している利回り

日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

 

ワンルームやファミリータイプなど物件の種類によって違いがありますが、物件価格の高い東京や大阪ほど利回りが低く、地方になるほど期待利回りは高い傾向にあります。

 

よーてん
相続対策で不動産を購入する場合、相続税を圧縮する事ばかりに目が行ってしまいがちですが、上記のような利回りにもしっかり注目しましょうね。

 

利回りの高い物件を購入しておくことで、相続発生後に物件を引き継いだ家族も安定収入を確保することができます。

 

相続対策とはいえ、収益不動産を購入するからには収益性にも注目して不動産を選ぶべきですよ~。

 

維持管理の手間とコスト:管理や運営のしやすさも重要

収益不動産を購入する際は利回りに注目する事が重要ですが、利回りだけを見れば良い訳ではありません。

収益不動産を保有するという事は、物件の管理にかかるコストや、物件の悪い箇所を直す修繕などの費用が発生するからです。

 

細かいものを数えればキリがありませんが、主なものとしては下記でしょうか。

物件を保有すると、物件の管理にかかるコストや、物件の悪い箇所を直す修繕などの費用がある

 

定期清掃や入退去者との契約手続きなどの日常管理は管理会社に一任するのが一般的で、管理会社に払う管理費や、物件にかける火災保険などもコストが発生します。

 

加えて、

  • 退去した部屋はクリーニングやリフォームをして現状回復
  • 給湯や水回りなどの設備が壊れたらオーナー負担で直す必要があるので修繕費が必要
  • 築15年程度を経過すると外壁や屋上防水などの大規模な修繕が必要

などなど、いっぱいありますねー。大変!

 

よーてん
日頃から上記費用の積立もしておきましょう。

 

このように収益不動産を購入すると様々な運営費用が発生するので、表面上の利回りだけでなくコストも考えて購入することが重要です。

 

特に築年数の古い物件は利回りが良いですが、修繕費がどうしても高くなってしまうので物件の修繕状況などをしっかりと調べておくことが大切ではないでしょうか。

 

資産価値と流動性:売りたい時に売れる物件か?

収益物件を受け継いだ家族としてはその物件を売却することもありますが、物件によっては売却が難航する場合もあります。

特に借入をして購入している場合は、安く売却をしてしまって借入の返済が出来ないという事を避けなければなりません。

 

そのため、収益物件を購入する際には売りたい時に売りやすい物件、つまり流動性の高い物件を選ぶ必要があります。売りやすい物件とは、多くの方が買いたいと思う物件で物件の資産価値と言っても良いでしょう。

収益物件を購入する際には、今後資産価値が上昇しそうな物件を選ぶことで相続対策をしながら、家族に資産を残してあげることができます。

 

一口に資産価値の高い物件と言っても見極めるのはとても難しいですが、今後の価格が上がりそうな物件を選ぶのが近道です。下記のように物件の種類によって価格推移は大きく違いがあり、足元ではマンションの価格が大きく上昇をしています。

国土交通省「住宅価格指数」の物件毎の年次推移

国土交通省「住宅価格指数」より作成(縦軸は2010年の不動産価格の平均値を100としたときの指数)

 

よーてん
やはりマンションの資産価値の高さが突出ですね!!!

 

マンションは土地の価格が低い事もあり相続税評価額が低くなる傾向にあるので、相続対策には相性の良い物件です。相続対策として収益不動産を購入する方は、マンションも選択肢の一つとして入れても良いでしょう。

 

物件毎の特徴を徹底比較:一棟アパート vs. マンション vs. オフィス・店舗

続いて、実際に物件毎の特徴を見ていきましょう。

一口に収益不動産と言っても種類は様々なものがありますよね~。代表的な物件としては、「一棟アパート」・「マンション」・「オフィス・店舗」などがあります。

 

それぞれ物件毎にメリット・デメリットがあるので、収益不動産を選ぶ際に注意しながら選びましょう。最初にまとめるとこんな感じです。

相続対策としての一棟アパート vs. マンション vs. オフィス・店舗を比較!資産価値や相続税の節税効果は?

 

一棟アパート:収入の安定度が抜群!

一棟アパートのメリット・デメリット

メリットデメリット
  • 利回りが安定している
  • 空室リスクが少ない
  • 売却しにくい場合がある
  • 相続税評価額が高い

 

収益不動産の代表とも言えるのが一棟アパートです。

木造2階建てからRCで造った高層マンションなど物件の規模は様々ですが、相続対策として一棟アパートを購入する方はとても多いですね!

 

一棟アパートの場合は部屋数が多いので多少の空室が出ても収入が極端に減ることはなく利回りが安定していますが、物件の立地によっては資産価値が低く売却しにくい場合も。

 

また一棟アパートの場合は物件価格に占める土地の割合が高いので、マンションに比べると相続税評価額が高くなるケースがあります。

 

マンション:資産価値の高さが魅力

マンションのメリット・デメリット

メリットデメリット
  • 資産価値が高い
  • 相続税評価額が低い
  • 利回りが低い
  • 空室リスクが高い

 

相続対策としてマンションの一室を購入する方も多いです。

マンションの一室は一棟アパートと違って一部屋しか収入源が無いので、空室になってしまうと収入が0になってしまうデメリットがあります。

 

また都市部を中心にマンション人気は高く物件価格は上昇が続いているので利回りが低い一方で、資産価値は高く売却もしやすい傾向にあるため、流動性は高いですね!

タワーマンションなどの高層マンションでは、物件価格と固定資産評価額の価格差が大きいことから相続税評価額が低いといった特徴もあります。節税対策に適していると言えるでしょう。

 

よーてん
ただし平成29年に税制改正がされるなど規制が入りつつあるので、この点には今後注意が必要です。

 

オフィス・店舗:空室リスクに注意

オフィス・店舗のメリット・デメリット

メリットデメリット
  • 利回りが高い
  • 相続税評価が低い
  • 空室リスクが高い
  • 物件選びが難しい

 

収益不動産として貸店舗や貸しビルのような商業用の物件を買うという方法もあります。

アパートやマンションのような居住用の物件と比べると賃料が高く利回りが高いのが特徴ですが、一度空室になってしまうと次のテナントを見つけるのが難しく空室リスクが高いというデメリットがあります。

 

居住用の物件と比べると立地や物件の管理状況などによる賃料の変動が大きく、物件選びが重要になります。そのため、ある程度収益不動産の運営に慣れている方でなければ無理に購入しない方が良いでしょう。

 

よーてん
素人はあまり手を出さない方が無難です。

 

不動産を選ぶ際の注意点を紹介

ここまで説明をしたように収益不動産を購入する際には物件毎の特徴を見極める必要がありますが、他にも注意点が2つあります。

収益不動産を購入する際の注意点を紹介していきましょう!

 

相続に詳しい不動産会社を選ぶ

収益不動産に限らず、不動産を購入するには不動産会社の協力が不可欠です。

希望の物件探しから、物件毎の特徴のチェック、売り主との価格交渉や契約の手続きなど、不動産売買において不動産会社の果たす役割はとても大きいですからね。

 

そのため相続に強く、信頼出来る不動産会社を選ぶことがとても重要!!!ホンマに重要!(2回言うた)

 

今回の記事で説明しているような内容を素人が全て把握するのは難しく、不動産よりも不動産会社選びで物件購入の成功が決まると言っても過言ではありません。

 

不動産会社を選ぶ際には、できだけ複数の不動産会社の話を聞いて比較しながら決めると良いでしょう。同じ物件でも不動産会社毎に見積を取るとかなり異なることも少なくありませんからね。

 

よーてん
必ず2~3社以上で比較してから選ぶようにしてください。

 

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家族の理解を得て購入をするようにしよう

相続対策で収益不動産を購入する場合、必ず家族とも話をしておくようにしましょう。

不動産は財産としての評価も高額になる一方で、現金などのように複数人で分けにくい財産なのでトラブルの元になりやすいです。また借入を活用して購入する場合も多く、相続人は借入もセットで資産を引き継ぐ事になります。

 

無用な相続トラブルを避けるためにも相続対策で不動産を購入する際には、必ず相続人間で情報を共有しておくようにしましょう。

 

購入する際には、誰に残してあげる不動産かも考えておくと良いと思います。例えば、子供が二人いるのであれば1億の物件を1棟買うよりも、5,000万円の物件を2棟買う方がトラブルになりにくいですからね。

 

よーてん
家族のためを思って購入する収益不動産が、かえってトラブルの元にならないよう気をつけましょう。

 

まとめ|相続対策で購入するべき不動産

相続対策には様々な方法があり、税金を圧縮するために有効なのが収益不動産を購入することです。

そのため多くの方が相続対策の一環で収益不動産を購入しますが、一口に収益不動産と言っても種類は様々。本当に色々な不動産物件があります。

 

代表的な一棟アパートは利回りが安定している一方で、資産価値や相続税評価額という点ではマンションに劣ります。しかしマンションは都市部を中心に価格が高騰しているので、利回りが低くまた空室リスクが高いというデメリットも。

 

よーてん
このように物件毎に様々な特徴があるので、物件選びは慎重に!

 

良い収益不動産を購入するためには、相続対策に詳しい不動産会社を見つけることが必要不可欠です。1社だけでなく、必ず複数社から選ぶようにしましょう。

 

タウンライフというサイトなら一戸建て、マンション、収益物件など、通常のHPに掲載されていない新着物件などタイムリーな物件情報や、サイト非公開物件、特選物件なども一括依頼できます。

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相続対策で収益不動産の購入を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしていただければ嬉しく思います!

 

もし不安なら税理士に相談しながら進めていただいてもよろしいと考えます。

 

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  • この記事を書いた人

よーてん

【保有資格】税理士/基本情報技術者/日商簿記1級 他
【経歴】大学卒業後、IT会社で営業職経験後に税理士事務所に入所。2018年には税理士の官報合格を経て現在に至る。
普段は税理士業を主としていますが、2020年より本サイトでWEB活動も始動!
プロフィール・運営者詳細
税理士に個別相談

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